KİRA TESPİTİ DAVASI NEDİR ?

Kira tespiti davası, konut veya çatılı işyeri kira sözleşmelerinde, sözleşme kurulurken kararlaştırılan kira bedelinin, eğer bu sözleşme belirli süreli ise ; yenilenen kira dönemlerinde, belirsiz süreli bir sözleşme ise ; sözleşme devam ederken , arttırılmasına veya indirilmesine ilişkin olarak açılan davaları ifade etmektedir.Kira tespitine ilişkin düzenleme Türk Borçlar Kanunu’nun 344. Maddesinde düzenlenmiştir.

1. Kira bedelinin kira sözleşmesinin yenilenme tarihlerinde hangi oranda arttırılacağına ilişkin madde taraflarca kararlaştırılabilir. Taraflar, yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşma yapmış olsalar da kira bedelinin ne olacağı konusunda uyuşmamış olduklarında da dava yoluna gidebilirler. Fakat eğer sözleşmede kararlaştırılan artış oranı, TÜFE oranından yüksek ise, o yıl ki TÜFE oranı artış olarak kararlaştırılır. Eğer TÜFE oranı, sözleşmede kararlaştırılan orandan yüksek ise, sözleşmedeki artış esas alınır. Görüleceği üzere, sözleşmede kararlaştırılan kira artış oranı, kiracı lehine yorumlanmaktadır.
2. Yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin taraflar anlaşma yapmamışsa, sözleşme buna ilişkin bir düzenleme içermiyorsa ve taraflar kendi aralarında bir anlaşma sağlayamadıysalar, kira bedelinin belirlenmesi dava yolu ile gerçekleşir. TBK 344/2 maddesi bu hükmü düzenlemektedir. Hakim 5 yıla kadar olan kira sözleşmelerinde en fazla TÜFE oranında artış sağlayabilir.
3. BEŞ YILDAN UZUN SÜRELİ VEYA BEŞ YILDAN SONRA YENİLENEN KİRA SÖZLEŞMELERİNDE ve bundan sonraki her beş yılın sonunda RAYİÇ KİRA BEDELİNİN TESPİTİ dava yolu ile istenebilir. ( TBK m 344/3) Burada taraflar arasında bir anlaşma olup olmamasının bir önemi yoktur. Rayiç bedel  hakim tarafından araştırılır.Hakim tespit edilen rakamda, eski kiracı lehine %10-20 arası indirim uygular. Rayiç bedelin tespiti kira sözleşmelerinde 6. Yıldan itibaren taraflar arasında uygulanacak rayiç kira bedelinin belirlenmesidir.  Eğer kira sözleşmesi 5 yılı doldurmadıysa, örneği henüz 3. Yılında ise, rayiç bedel ne kadar değişirse değişsin, hakim rayiç bedel araştırması yapmaz.En fazla TÜFE oranında artış sağlayabilir.

KİRA TESPİTİ DAVASINDA YETKİLİ VE GÖREVLİ MAHKEME

Yetkili mahkeme, davanın açıldığı tarihte, davalının yerleşim yeri adresi yahut sözleşmenin ifa edileceği yer adresidir. Sözleşmenin ifa edileceği yer denildiğinde kiraya verenin yerleşim yeri anlaşılmalıdır. Zira, kira bedeli aksi kararlaştırılmadıkça götürülecek borçlardan olup kiraya verenin yerleşim yerinde ifası gerekmektedir. Dolayısıyla kiraya verenin de kiracının da yerleşim yeri adresinde dava açılabilmektedir.

Kira tespit davalarında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi’dir. Görev, kamu düzenine ilişkindir dolayısıyla sözleşme ile kararlaştırılamaz.

KİRA TESPİT DAVASINI KİM AÇAR ?

Kira tespit davasını kiraya veren açabilir. Malik olma şartı yoktur. Kiraya verenin ölümü halinde ise, mirasçılar hep birlikte kira ilişkisine taraf olurlar ve kira tespit davasını, hepsinin birlikte açması gerekmektedir.

Kira sözleşmesi devam ederken taşınmaz satılırsa, Taşınmaz kirada olduğu sürede bir başkasına satılabilir. Yeni malik, eski malikin yerine geçmektedir. Yeni malik ,kira sözleşmesinde eski malikin sözleşmeden doğan bütün haklarına halef olmaktadır.Sözleşmenin tarafı olmaktadır. Yeni malik, yukarıda bahsettiğimiz Türk Borçlar Kanunun 344. Maddesinde öngörülen şartların varlığı halinde kira tespit davası açabilir.

KİRA TESPİTİNDE VERİLECEK HÜKÜM VE İCRASI

Yeni kira bedeli, davanın açıldığı tarihe göre, yenilenen kira döneminin başından veya mahkeme kararında belirlenen tarihten itibaren geçerli olur.Kira bedel tespit davası sonucunda verilen karar kesinleşmeden icra takibine konu olamaz. Kesinleşme şarttır. Kiracı, karar kesinleşinceye kadar önceki kira bedelini ödemeye devam eder.

Davayla belirlenecek kira bedelinin yeni dönemin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlaması için,  davanın yeni kira döneminden en az 30 gün öncesinden, açılmış olması ya da kira döneminden önce kiranın arttırılacağına ilişkin kiracıya en az 30 gün öncesinde yazılı bildirimde bulunulması ya da kira sözleşmesinde kira arttırılacağına dair hüküm bulunması gerekmektedir.

KİRA TESPİTİ DAVALARI İLGİLİ YARGITAY KARARLARI

-> Yargıtay 3. Hukuk Dairesi. 2017/5586 K. 2019/435 T. 23.1.2019 tarihli kararı

* KİRA BEDELİNİN TESPİTİ – kira bedelinin yeni dönemin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlaması şartı-

“Taraflar arasındaki kira sözleşmesinde artış şartı bulunmadığına ve süresinde gönderilmiş ihtarname veya açılmış dava da bulunmadığına göre, 20.11.2014 tarihinde açılan asıl dava dilekçesinin 08.12.2014 tarihinde davalıya tebliğ edilmiş olması ve yine birleşen davanın 24.12.2014 tarihinde açılmış olması karşısında 01.01.2015 günü başlayan dönem için kira bedelinin tespitine karar verilemez. Ancak temyiz incelemesi sırasında yeni dönemin (01.01.2016 ) başladığı da göz önünde bulundurularak, mahkemece bir sonraki dönem için (2016) kira bedelinin tespitini isteyip istemediği hususunun davacılara sorularak, istenmesi halinde bir sonraki dönem için kira bedelinin tespitine karar verilmesi aksi halde davanın reddine karar verilmesi gerekir. Öyle ise Mahkemece, yukarıdaki ilkeler gereğince yargılama yapılıp hasıl olacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken, yanılgılı değerlendirme sonucu yazılı şekilde hüküm tesisi usul ve yasaya aykırı olup, bozmayı gerektirmiştir.”

-> Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2017/1886 Esas, 2017/1167 Karar 14.02.2017 Tarihli Kararı

*KİRA TESPİTİ- HAK VE NESAFET İNDİRİMİ

“Mahkemece yapılan bilirkişi incelemesi sonucunda belirlenen kira parasından Yargıtay’ın yerleşik uygulamasına göre %10-%20 arasında bir oranda “hak ve nesafet” indirimi yapılması gerekirken, hakkaniyet indirimi yapılmaması suretiyle kira bedelinin fazla miktarda tespitine karar verilmesi doğru değildir…”

Kira tespiti davaları, titizlikle  bir avukat ile takip edilmesi gereken, detaylı ve ihmal gerektirmeyen bir dava türüdür.

BİZİ ARAYIN

TELEFON: 0507 842 25 65

AV. FUNDA GÜNEY