KONUT YA DA İŞ YERİ KİRASINI ÖDEMEYEN KİRACI NASIL TAHLİYE EDİLİR ?

Kira sözleşmesinde, kiracının üstlenmiş olduğu asli edim, kira bedelinin ödenmesidir. Kira borcunu ödemeyen kiracının evden çıkarılması için hukukumuzda çeşitli düzenlemeler mevcuttur. Bu düzenlemeleri üç başlık altında nitelendirebiliriz :

1.TBK 315 UYARINCA KİRACIYA YAZILI İHTAR İLE SÜRE VERİLİP KİRACINI TEMERRÜDE DÜŞÜRMEK

TBK 315 uyarınca kira sözleşmesinin feshedilmesi belirli şartların gerçekleşmesine bağlıdır. Kiralananın kiracıya teslim edilmiş olması, kiracının muaccel olan kira bedeli veya yan gider borcunun bulunması ve bu borç açısından kiracının temerrüde düşürülmüş olması, kiraya verenin kiracıya yazılı olarak süre vermesi ve verilen süreye rağmen kiracının borcunu ifa etmemesidir. TBK 315 ‘e göre, kiracı, kiralananı teslim aldıktan sonra kira bedelini VEYA yan giderleri ödemezse, kiraya veren yazılı olarak süre verip bu sürede ifa etmeme durumunda sözleşmeyi feshedebilir. Yani sadece, kira bedellerini kapsamamakta, yan gider olan aidatları da kapsamaktadır.

Bu yolda, kiracıya yazılı bir ihtar hazırlanır mümkünse noter aracılığıyla ihtarın kiracıya ulaşması sağlanır.  Bu ihtarın içeriğinde, kiracıya ödemediği kira borçlarının 30 gün içerisinde ödemesi, ödeme yapmadığı takdirde sözleşmenin feshedileceği ibareleri mutlaka yer almalıdır. 30 günlük süre içerisinde kiracı borcunu ödemezse, icra yolu ile kiracı çıkarılır. Bu 30 günlük süre içerisinde kiracı kirasını yahut aidatları öderse, kiraya veren icra yoluna gidemez.

2.TBK 352/2 UYARINCA İKİ HAKLI İHTAR GÖNDERMEK

Türk Borçlar Kanunu’nun 352/2 maddesi :”Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir”

Kiracı, bir yıllık kira sözleşmesi içerisinde, iki kere kiraya veren tarafından iki haklı ihtar almışsa, sonrasında borçlarını ödese dahi, kiraya verenin tahliye hakkı doğar. Kira dönemi bittikten sonra bir ay içerisinde kiraya veren tahliye davasını açabilir. Kiraya veren, ihtarını usulüne uygun yapmalıdır. İhtarda, kiracıya ödemesi için süre verilmeli ve ödemediği takdirde tahliye davası açılacağı bildirilmelidir. İhtarın noter aracılığıyla gönderilmesi, hukuki takip ve ispat açısından daha sağlıklıdır. Kira dönemi bir yılı aşmışsa, her bir kira yılı için iki haklı ihtar çekilmiş olması gerekmektedir. 

TBK 315 yolunda, kiracı 30 günlük süre içerisinde kirasını öderse, icra yoluna gidilemez ancak bu temerrüt iki haklı ihtar için de ilk ihtar olarak sayılabilir.

3. İCRA YOLU İLE TAHLİYE ETMEK

Kiracı kira bedelini ödemediği takdirde, kiraya veren, ödenmeyen kira alacaklarının tahsili amacıyla tahliye talepli takip başlatabilir. Ödenmeyen kira borcunun süresinin geçmiş olması şarttır. Ödeme emrinin tebliği üzerine kiracı 7 gün içerisinde takibe itiraz edebilir. Bu süreyi geçirir veya itiraz etmezse, yine ödeme emrinin tebliğinden itibaren 30 gün içerisinde  kiraları icra dairesine ödemek zorundadır. Ödeme yapmazsa, tahliyeye gidilir. İtiraz edilmişse, icra hukuk mahkemesinden itirazın kaldırılmasını ve de kiracının tahliyesini talep edebilir. Yetkili icra dairesi, taşınmazın bulunduğu yerdir.  Tahliye kararından sonra 10 gün içerisinde tahliye edilir.

Kiracı tahliye yolları görüleceği üzere, sıkı sıkıya şekil şartlarına bağlıdır. Bir vekil aracılığıyla takip edilmesi hak ihlallerini önleyecektir.  Kiracı tahliyeleri ile ilgili, Hukuk Büromuz ile iletişime geçebilirsiniz.

Av. Funda Güney

Tel: 0507 842 25 65